Si vous souhaitez investir dans la pierre tout en gardant cet investissement dans la famille ou avec des amis, la SCI est une alternative qui pourrait tout à fait vous convenir. Vous pouvez, grâce à elle, jouir de bien des avantages même si celle-ci présente certains inconvénients. Malheureusement, son fonctionnement ainsi que ses avantages sont souvent très peu connus. Pour vous aider à y voir plus clair, nous allons revoir ensemble cette société en revoyant tous les points essentiels pour sa création.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI ou Société Civile Immobilière est une alternative qui attire de plus en plus les Français. C’est aujourd’hui un outil qui vous permet de gérer votre fiscalité mais aussi votre patrimoine. Vous pouvez constituer une SCI entre vous et vos enfants afin que ces derniers détiennent des parts et auront alors une grande légitimité quant à la gestion du patrimoine, vous pourrez alors les garder dans votre famille. Vous mettez ainsi vos héritiers, mais aussi votre conjoint à l’abri.

Cette société vous permet à vous et à vos associés de mettre en commun des biens immobiliers et de les partager entre vous. Pour en créer une, vous devez être au minimum deux et, éventuellement, détenir des biens immobiliers. En tant qu’associé, vous pouvez tout aussi bien contribuer en effectuant des apports en numéraire ou en nature. Ce type d’apport est d’ailleurs le plus souvent apporté. Vous pouvez alors mettre en commun des habitations comme des immeubles ou des maisons, des biens ou encore des meubles.

Etant donné que c’est une société civile, cette société ne peut avoir d’activité commerciale. Elle n’est constituée que dans l’unique but d’acquérir des biens immobiliers. Vous ne pouvez pas créer de SCI si vous souhaitez acheter des biens immobiliers de manière courante pour ensuite les revendre. Lorsqu’une SCI est créée, chacun des associés devra contribuer en apportant une certaine somme d’argent. En contrepartie, cette contribution lui permettra de devenir propriétaire de parts sociales qui auront, évidemment, la même valeur que sa contribution. La loi ne fixe aucune somme minimale pour l’apport, vous êtes libre de contribuer avec la somme que vous voulez.

Comment fonctionne une SCI ?

Avant toute chose, une SCI est une société. Il y a alors des obligations et des règles à respecter. Pour faire fonctionner une SCI :

  • Vous devez obligatoirement assurer une comptabilité régulière,
  • convoquer une assemblée au minimum une fois par an afin d’approuver ou désapprouver les décisions et les comptes,
  • établir des déclarations fiscales.

La SCI dispose d’une certaine flexibilité quant à son régime fiscal. Elle peut tout aussi bien relever du régime des sociétés de personnes ou être assujetti à l’impôt sur le revenu. C’est d’ailleurs l’un de ces principaux avantages sur le plan fiscal.

Dans le cas où la SCI relève du régime des sociétés de personnes, vous devrez obligatoirement déterminer le résultat et les bénéfices de la société avant de le répartir sur l’imposition personnelle de chaque associé. Cette répartition n’est pas aléatoire mais est proportionnelle à la quote-part de chacun dans le capital social.

Si la société relève du régime de l’impôt sur les sociétés (choix optionnel), l’imposition n’a plus lieu au niveau des associés mais au niveau de la SCI.

Comment est gérée la SCI ?

La SCI peut être gérée soit par un seul ou un groupe de gérants qui peuvent être, ou non, des associés. Nommés par statut ou par acte séparé sur une décision de l’assemblée, le gérant peut être une personne physique mais aussi une personne morale. Si l’un des associés juge qu’il y a une mauvaise gestion ou en cas de faute, il peut remettre en cause la responsabilité du ou des gérants. Un autre avantage de la SCI est qu’il est possible de céder vos parts à vos descendants ou à vos ascendants alors qu’en cas de vente de parts, un agrément est requis, et ce, de la part de tous les associés.

Comment constituer une SCI ?

Pour constituer une SCI, comme nous l’avons indiqué précédemment, vous devez être au minimum deux et aucune loi ne fixe de maximum. De plus, ces associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Pour ce qui est du capital social de la SCI, celui-ci peut être fixe ou variable. Lors de la création de la société, aucun minimum n’est requis et la libération peut être totale ou partielle. En revanche, vous devez obligatoirement intégrer certaines dispositions aux statuts de la SCI comme les apports de chaque associé, la dénomination sociale ainsi que le capital social, la durée et l’objet de la société, l’adresse du siège social. Vous devrez également intégrer les règles de nomination des gérants et son organisation.

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